한때 금융 시장에서 가장 중요한 숫자였던 LIBOR는 2023년 6월 이후 역사에서 사라지고 대출 가격을 책정하는 데 더 이상 사용되지 않을 것입니다.

2022년부터 많은 주택담보대출 기관의 조정 가능 금리 대출은 SOFR이라는 지수에 연동됩니다.

SOFR은 변동 대출 금리에 어떤 영향을 미치나요? LIBOR 대신 SOFR을 사용해야 하는 이유는 무엇인가요?

이 글에서는 SOFR이 정확히 무엇인지, 조정 가능한 이자율을 계산할 때 주요 고려 사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

조정 가능 금리 모기지 대출(ARM)

현재 높은 이자율로 인해 많은 사람들이 조정 가능 금리 대출, 즉 ARM(조정 가능 금리 주택 담보 대출)을 선택하고 있습니다.

"조정 가능"이라는 용어는 대출 상환 기간 동안 이자율이 변경된다는 것을 의미합니다. 처음 몇 년 동안은 고정 이자율이 합의되고 나머지 연도의 이자율은 정기적으로(보통 6개월 또는 1년마다) 재조정됩니다.

예를 들어, 5/1 ARM은 이자율이 처음 5년 동안 상환 기간 동안 고정되고 그 이후로는 매년 변경된다는 것을 의미합니다.

그러나 변동 단계에서는 이자율 조정에도 상한이 적용됩니다(caps). 예를 들어 5/1 ARM 뒤에는 보통 3자리 숫자인 2/1/5가 붙습니다.

·2는 이자 조정의 초기 상한선(초기 조정 상한선)을 나타냅니다. 처음 5년 동안 초기 이자율이 6%인 경우, 6년차 상한선은 6% + 2% = 8%를 초과할 수 없습니다.

·1은 첫 번째 조정을 제외한 각 이자율 조정에 대한 상한선(후속 조정에 대한 상한선)을 나타내며, 즉 7년차부터 각 이자율 조정에 대한 최대 1%를 나타냅니다.

·5는 대출 기간 전체에 걸쳐 이자율 조정의 상한선(평생 조정 한도)을 의미하며, 즉 이자율은 30년 동안 6% + 5% = 11%를 초과할 수 없습니다.

변동금리(ARM) 계산이 복잡하기 때문에 ARM에 익숙하지 않은 차용자는 종종 난감한 상황에 빠지기 쉽습니다! 따라서 차용자는 변동금리 계산 방법을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

 

변동 금리를 계산할 때 SOFR에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 무엇입니까?

5/1 ARM의 경우, 처음 5년 동안의 고정 이자율을 시작 이자율이라고 하며, 6년차부터 시작되는 이자율은 지수 + 마진으로 계산되는 완전 인덱스 이자율입니다. 여기서 마진은 고정되고 지수는 일반적으로 30일 평균 SOFR입니다.

마진이 3%이고 현재 30일 평균 SOFR이 4.06%일 때, 6년차 이자율은 7.06%가 됩니다.

SOFR 지수란 정확히 무엇일까요? 먼저, 변동금리 대출이 어떻게 이루어지는지부터 살펴보겠습니다.

1960년대 런던에서 인플레이션이 급등했을 때, 어떤 은행도 고정 금리로 장기 대출을 해주려 하지 않았습니다. 인플레이션이 심화되고 있었고 이자율이 크게 상승할 위험이 있었기 때문입니다.

이 문제를 해결하기 위해 은행에서는 조정 가능 금리 대출(ARM)을 만들었습니다.

각 재설정 날짜마다 각 신디케이트 회원은 각자의 차입 비용을 집계하여 재설정 비율을 기준으로 삼고, 자금 비용을 반영하여 부과되는 이자율을 조정합니다.

그리고 이 재설정 금리에 대한 기준은 LIBOR(London Interbank Offered Rate)인데, 여러분이 자주 들어보셨듯이, 과거에 조정 가능한 금리를 계산할 때 반복적으로 참조되었던 지수입니다.

2008년 금융 위기가 발생하기 전까지 일부 은행은 자금 조달 위기를 은폐하기 위해 더 높은 대출 금리를 제시하는 것을 꺼렸습니다.

이는 LIBOR의 주요 약점을 드러냈습니다. LIBOR는 실제 거래 기준이 없고 조작이 쉽다는 비판을 받았습니다. 그 이후 은행 간 차입 수요는 급격히 감소했습니다.

LIBOR가 사라질 위험에 대응하여 연방준비제도는 2014년에 LIBOR를 대체할 새로운 기준 금리를 찾기 위해 대체 기준 금리 위원회(ARRC)를 구성했습니다.

ARRC는 3년간의 작업 끝에 2017년 6월에 공식적으로 담보 하룻밤 자금조달 금리(SOFR)를 대체 금리로 선택했습니다.

SOFR은 재무부 담보 레포 시장의 당일 금리를 기준으로 하므로 신용 위험이 거의 없습니다. 또한 거래 가격을 사용하여 계산되므로 조작이 어렵습니다. 또한 SOFR은 자금 시장에서 가장 많이 거래되는 유형이므로 자금 조달 시장의 이자율 수준을 가장 잘 반영할 수 있습니다.

따라서 2022년부터 SOFR이 대부분의 변동 금리 대출의 가격 책정 기준으로 사용될 예정입니다.

 

조정 가능한 금리 주택담보대출의 이점은 무엇입니까?

연방준비제도는 현재 금리를 인상하고 있으며, 30년 고정 주택담보대출 금리는 높은 수준에 있습니다.

그러나 인플레이션이 크게 감소하면 연방준비제도는 금리 인하 주기에 돌입하고 주택담보대출 금리는 정상 수준으로 돌아갈 것입니다.

향후 시장 금리가 하락하면 차용인은 조정 가능한 금리 대출을 선택하여 재융자 없이도 상환 비용을 효과적으로 줄이고 더 낮은 이자율 혜택을 누릴 수 있습니다.

또한 조정 가능한 금리 대출은 일반적으로 약정 기간 동안 다른 고정 기간 대출보다 이자율이 낮고, 매월 선불하는 금액도 비교적 낮습니다.

따라서 현재 상황에서는 변동 금리 대출이 좋은 선택이 될 것입니다.