한때 금융시장에서 가장 중요한 숫자였던 LIBOR는 2023년 6월 이후 역사에서 사라지고 더 이상 대출 가격을 결정하는 데 사용되지 않습니다.

2022년부터 많은 모기지 대출 기관의 조정 금리 대출이 SOFR이라는 지수에 묶여 있습니다.

SOFR은 변동 대출 금리에 어떤 영향을 미치나요?LIBOR 대신 SOFR을 사용해야 하는 이유는 무엇입니까?

이번 글에서는 SOFR이 정확히 무엇인지, 그리고 조정 가능한 이자율을 계산할 때 주요 관심 분야는 무엇인지 설명하겠습니다.

 

변동금리 모기지 대출(ARM)

현재 높은 금리로 인해 많은 사람들이 ARM(Adjustable-Rate Mortgages)이라고도 알려진 조정 금리 대출을 선택하고 있습니다.

"조정 가능"이라는 용어는 대출 상환 기간에 걸쳐 이자율이 변한다는 것을 의미합니다. 처음 몇 년 동안은 고정 이자율이 합의되고 나머지 연도의 이자율은 정기적으로(보통 6개월마다) 재조정됩니다. 또는 1년).

예를 들어, 5/1 ARM은 상환 후 처음 5년 동안 이자율이 고정되고 그 이후에는 매년 변경된다는 의미입니다.

그러나 변동 단계에서는 이자율 조정에도 한도가 적용됩니다(예: 5/1 ARM 뒤에는 일반적으로 세 자리 숫자 2/1/5가 옵니다.)

·2는 이자 조정에 대한 초기 한도(초기 조정 한도)를 나타냅니다.처음 5년 동안의 초기 이자율이 6%인 경우, 6년차의 한도는 6% + 2% = 8%를 초과할 수 없습니다.

·1은 첫 번째 금리 조정을 제외한 각 금리 조정에 대한 상한선(후속 조정에 대한 상한선)을 나타냅니다. 즉, 7년차부터 시작되는 각 금리 조정에 대한 최대 1%입니다.

·5는 전체 대출 기간 동안의 이자율 조정 상한선(평생 조정 한도)을 의미합니다. 즉, 이자율은 30년 동안 6% + 5% = 11%를 초과할 수 없습니다.

ARM의 계산은 복잡하기 때문에 ARM에 익숙하지 않은 차용인은 종종 구멍에 빠지는 경향이 있습니다!따라서 차용인이 변동이자율을 계산하는 방법을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

 

변동금리를 계산할 때 SOFR의 주요 관심 영역은 무엇입니까?

5/1 ARM의 경우 처음 5년 동안의 고정 이자율을 시작 이자율이라고 하며, 6년차부터 시작되는 이자율은 완전 인덱스 이자율로 인덱스 + 마진으로 계산됩니다. 여기서 마진은 다음과 같습니다. 고정되어 있으며 지수는 일반적으로 30일 평균 SOFR입니다.

마진이 3%이고 현재 30일 평균 SOFR이 4.06%인 경우 6년차 이자율은 7.06%가 됩니다.

이 SOFR 지수는 정확히 무엇입니까?변동금리 대출이 어떻게 이루어지는지부터 시작해 보겠습니다.

인플레이션이 치솟던 1960년대 런던에서는 인플레이션이 상승하고 금리 상승 위험이 상당했기 때문에 고정 금리로 장기 대출을 하려는 은행이 없었습니다.

이 문제를 해결하기 위해 은행은 변동금리대출(ARM)을 만들었습니다.

각 재설정 날짜에 개별 신디케이트 회원은 재설정 비율에 대한 참조로 각자의 차입 비용을 집계하여 자금 비용을 반영하도록 부과되는 이자율을 조정합니다.

그리고 이 재설정 금리의 기준은 LIBOR(London Interbank Offered Rate)인데, 이는 과거 조정 금리를 계산할 때 반복적으로 참조되었던 지수입니다.

2008년 금융 위기까지 일부 은행은 자금 위기를 메우기 위해 더 높은 대출 금리를 제시하는 것을 꺼렸습니다.

이는 LIBOR의 주요 약점을 드러냈습니다. LIBOR는 실제 거래 기반이 없고 쉽게 조작된다는 이유로 널리 비판을 받았습니다.이후 은행 간 대출 수요는 급격하게 감소했다.

LIBOR의 소멸 위험에 대응하여 연준은 LIBOR를 대체할 새로운 기준금리를 찾기 위해 2014년 대체기준금리위원회(ARRC)를 구성했습니다.

ARRC는 3년 간의 작업 끝에 2017년 6월 공식적으로 SOFR(담보형 익일대출 금리)을 대체 금리로 선정했습니다.

SOFR은 국채 지원 repo 시장의 익일 금리를 기반으로 하기 때문에 신용 위험이 거의 없습니다.거래가격을 이용하여 계산되므로 조작이 어렵습니다.또한 SOFR은 머니마켓에서 가장 많이 거래되는 유형으로, 이는 자금시장의 금리 수준을 가장 잘 반영할 수 있습니다.

따라서 2022년부터 SOFR은 대부분의 변동금리 대출 가격 책정의 표준으로 사용됩니다.

 

변동금리 모기지론의 장점은 무엇인가요?

연준은 현재 금리 인상 주기에 있으며 30년 고정 모기지 금리도 높은 수준에 있습니다.

그러나 인플레이션이 크게 감소하면 연준은 금리 인하 주기에 들어가고 모기지 금리는 정상 수준으로 돌아갑니다.

향후 시중금리가 하락할 경우 차입자는 변동금리대출을 선택해 재융자 없이 상환비용을 효과적으로 절감하고 금리 인하 혜택을 누릴 수 있다.

또한, 변동 금리 대출은 일반적으로 약정 기간 동안 다른 고정 기간 대출보다 낮은 이자율을 가지며, 선불 월 지불금도 상대적으로 낮습니다.

따라서 현 상황에서는 변동금리 대출이 좋은 선택이 될 것입니다.